Los cambios en alquileres tras el DNU

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El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 publicado este viernes deroga la actual Ley de Alquileres, aprobada en 2023, cambiando la manera con la cual se pactan los contratos entre propietarios e inquilinos.

Tras el anuncio presidencial, queda sin efecto la ley vigente, aprobada pocos meses atrás. Las principales modificaciones sobre depósitos, plazos de contrato y moneda.

Aunque fue publicado este jueves, si no hubiera modificaciones en las próximas horas en el DNU, las nuevas condiciones comenzarían el viernes 29 de diciembre, ya que este tipo de decretos tienen 8 días para entrar en vigencia.

Uno de los cambios más importantes es que los nuevos contratos pueden establecerse por cualquier período, incluso mensual. Si no se establece explícitamente, “se autofija en dos años”, indicaron desde las entidades de propietarios.

Todos los cambios del DNU

El artículo 257 del DNU señala que se sustituye el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:

“Artículo 1199. Moneda de pago y actualización”
“Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes.

El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.
Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.
Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.
No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928.”

“Resolución imputable al locador”

El artículo 261 sustituye el artículo 1220 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:
“Artículo 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”

El artículo 262 indica que se sustituye el artículo 1221 del Código Civil y Comercial por el siguiente:

“Artículo 1221. Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”

Los cambios en os alquileres con el DNU

Modificación
El artículo 260 del DNU incorpora entre las causas para resolver el contrato el inciso d) al artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación. El texto de dicha incorporación es “d) por cualquier causa fijada en el contrato.”

Artículos derogados
El decreto también prevé la derogación de los artículos 1202 (Pagar mejoras), 1204 (Pérdida de luminosidad del inmueble), 1204 bis (Compensación), 1221 (Renovación del contrato).

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